Доверительное управление недвижимым имуществом иностранной компании.

Бухгалтерский и налоговый учет.

Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.

Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.

За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Бухгалтерский учет

При получении в доверительное управление недвижимого имущества иностранной компании необходимо в ведение бухгалтерского учета на предприятии обеспечить ведение отдельного учета, а также всех расчетов по этому имуществу. Учет и расчеты по имуществу лучше всего вести для отдельной организации на отдельных счетах бухгалтерского учета.

Для организации и ведения бухгалтерского учета доверительного управления недвижимым имуществом используются следующие нормативные документы: Указания N 97н, План счетов бухгалтерского учета и копия приказа об учетной политике организации учредителя управления.

Бухгалтерский учет доверительного управления ведется на счете 79.03, который называется Расчеты по договору доверительного управления имуществом. Поступление от учредителя управления недвижимого имущество и начисленная амортизация отражается у доверительного управляющего по дебету счета 01, кредиту счета 79.03 и дебету счета 79.03 и кредиту счета 02 соответственно. Поступления денежных средств от учредителя управления отражаются по счетам дебета 50, 51 и кредита счета 79.03.

Имущество, полученное в доверительное правление, как правило, сдается в аренду, при этом, выручка, полученная от сдачи имущества, отражается по дебету счета 76.5 и кредиту счета 90.1.

Все расходы, произведенные по договору доверительного управления, относятся на общехозяйственные расходы и списываются по окончании отчетного периода в дебет счета 90.2 с кредита счета 26. На счете 90.9 формируется финансовый результат, который сообщается учредителю управления и при удержании всех налогов перечисляется ему на расчетный счет с кредита счета 51 в дебет счета 79.03.

Согласно пункту 14 Указаний N 97н при прекращении договора доверительного управления имуществом и возврате имущества учредителю управления делаются обратные записи. Документом, на основании которого отражаются операции в учете, является акт приема-передачи, составленный в произвольной форме и содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные бухгалтерским законодательством. При окончании отчетного периода составляется отдельный баланс по доверительному управлению имуществом, который предоставляется учредителю управления. Собственный баланс доверительный управляющий в общем порядке сдает в ИФНС и другие необходимые органы по окончании отчетного периода.

Налоговый учет.

Основные налоги, которые необходимо уплачивать при доверительном управлении иностранным имуществом это налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль и налог на имущество. Организация на основании статьи 143 НК РФ признается налогоплательщиком НДС. Налоговый учет по НДС осуществляется бухгалтерской службой компании. При наличии договора доверительного управления имуществом управляющая компания исполняет обязанности налогоплательщика НДС в отношении налогооблагаемых операций, совершаемых в рамках доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 174. 1 НК РФ). В целях применения налоговых вычетов организацией ведется раздельный учет по суммам «входного» НДС в разрезе основной деятельности и суммам «входного» налога, которые относятся к договору доверительного управления имуществом. Данные по НДС по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления, компания включает в общую декларацию.

Что касается налога на имущество, то согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества по договору доверительного управления не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Это значит, что собственником имущества остается учредитель управления. Согласно пункту 1 статьи 378 НК РФ только учредитель управления является плательщиком налога на имущество. Налоговая декларация по налогу на имущество представляется в налоговые органы учредителем доверительного управления. Налоговая база определяется учредителем доверительного управления на основании данных доверительного управляющего, представляемых последнему ежемесячно. При налогообложении налогом на прибыль необходимо учитывать следующее: иностранная организация, может состоять на учете в налоговых органах на территории РФ (иметь постоянное представительство) или не состоять на учете.

• Иностранная организация состоит на учете в налоговых органах и имеет представительство на территории РФ.

  В этом случае, согласно пункта 2 статьи 276 НК РФ доверительный управляющий ежемесячно предоставляет учредителю управления сведения о сумме выручки, полученной им от сдачи имущества в аренду (без НДС), а также информацию о размере произведенных ею расходов, в том числе о сумме своего вознаграждения. Указанные сведения предоставляются доверительным управляющим нарастающим итогом с начала года. Учредитель управления лично ведет учет доходов и расходов, которые получены в рамках договора доверительного управления, подлежащих налогообложению. Он же самостоятельно предоставляет в налоговую инспекцию по месту своего нахождения декларацию по налогу на прибыль.

• Иностранная организация не состоит на учете в налоговых органах на территории РФ.

  На основании статьи 309 НК РФ пункта 6 иностранная организация, которая не имеет постоянного представительства в РФ, но является учредителем или выгодоприобретателем по договору доверительного управления, а российская организация доверительный управляющий, то налог на прибыль с доходов, полученных по договору доверительного управления имуществом, подлежат удержанию и перечислению в бюджет именно доверительным управляющим. В этом случае, доверительный управляющий будет являться налоговым агентом по налогу на прибыль. Налоговые агенты обязаны по истечении каждого отчетного (налогового) периода, в котором они производили выплаты учредителю управления, представлять в налоговые органы по месту своего нахождения налоговые расчеты, в сроки, установленные для предоставления декларации по налогу на прибыль.