Выгодно ли зарегистрировать ИП для покупки и продажи квартиры

Физическое лицо планирует покупку квартиры у застройщика и в дальнейшем ее продажу, когда квартира уже будет принята. Планируется, что срок владения имуществом составит менее 5 лет, а значит, необходимо будет оплатить НДФЛ при продаже этой квартиры по ставке 13%. Также возникает необходимость подачи декларации по форме 3-НДФЛ.

Будет ли выгодно зарегистрироваться в качестве ИП, с видом деятельности по купле-продаже недвижимости, выбрав при этом упрощенную систему налогообложения (УСН)? Почему физическое лицо стало рассматривать такой вариант?

Все дело в том, что в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ прописано, что физическому лицу, продав квартиру гораздо ниже кадастровой стоимости, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) все равно придется заплатить с 70% от установленной на дату перехода права собственности, кадастровой стоимости этой квартиры. В том случае, если ИП будет зарегистрирован на УСН, то данное условие к нему применяться не будет и можно будет установить цену сделки гораздо ниже кадастровой. Получается, что ИП может продать квартиру по любой цене, а физическое лицо не ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры? Так ли это на самом деле.

Прежде всего необходимо помнить, что для регистрации ИП понадобятся дополнительные затраты времени и денег. Кроме этого необходимо будет оплачивать фиксированные страховые взносы вне зависимости от ведения предпринимательской деятельности, с момента регистрации до момента закрытия ИП.

В данном случае возникает также и другие нюансы.

В НК РФ существует статья 40, согласно которой, налоговые органы вправе проверить цену сделки, если такая цена отклоняется более чем на 20% в большую или меньшую сторону от уровня цен по идентичным товарам в пределах непродолжительного периода времени. Кадастровая стоимость – это, по сути, и есть рыночная стоимость. В том случае если ИП на УСН будет продавать недвижимость гораздо ниже кадастровой стоимости, то сделку могут проверить и доначислить по такой сделке налоги, а цену сделки установить не меньше, чем на 20% от кадастровой стоимости. Также начислят пени и штраф.

При продаже квартиры ИП на УСН может заплатить больше налогов, чем просто физическое лицо. Все дело в том, что полученный ИП доход будет облагаться либо 6% со всей полученной суммы дохода, либо 15% с разницы между полученными доходами и расходами (система УСН 6% или 15% будет выбрана самим физическим лицом при регистрации ИП). В то время как физическое лицо заплатит налог с разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки по ставке всего 13%. Кроме этого, если отсутствуют документально подтвержденные расходы, физическому лицу можно заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей на продаваемую квартиру. Таким образом, в налогообложении более выигрышным вариантом будет налогообложение доходов физического лица по ставке 13%.

Итог. Нет смысла регистрировать ИП для покупки и продажи квартиры.

Бухгалтерские услуги для физических лиц - налоговые вычеты, декларации 3-НДФЛ от практикующих бухгалтеров. Оставьте заявку на сайте, или узнайте стоимость по тел.: (495) 661-35-70!

Автор: Ширяева Наталья